Come gestire i sinistri condominiali senza errori

Una delle cause di ostilità nei condomini è il sinistro condominiale, soprattutto se conseguente a un danno da acqua che coinvolge le proprietà private. Ostilità tra i due condomini: danneggiato e danneggiante, ostilità verso l’amministratore che dotato di raggi x dovrebbe capire la causa del danno senza effettuare ricerche distruttive nelle singole unità immobiliare e infine nei confronti dell’assicurazione di cui i condomini sano poco o nulla ma nei confronti della quale pretendono tutto.

La polizza globale fabbricati

É bene che l’amministratore conosca a fondo le singole polizze. Polizze poco costose che però non ricomprendono la ricerca e ripristino, che non coprono il fenomeno elettrico o che non includono la conduzione potranno portare solo alla rovina dei rapporti condominiali.

La polizza globale fabbricati è obbligatoria?

La dottrina prevalente ritiene che non sussista tale obbligo... anche se personalmente siamo di parere contrario. Qualora l’amministratore decida di demandare ai condomini la scelta della polizza, essi difficilmente avranno competenza tecnica, una volta investiti della scelta, per poter prendere una scelta oculata. Occorre pertanto valutare come presentare le informazioni in modo chiaro ed efficace e renderle fruibili a tutti.

Il verificarsi del danno

La comunicazione del danno subito dal condomino è uno dei momenti più delicati della gestione del sinistro. Occorre stabilire con immediatezza se aprire il sinistro e come denunciarlo all' assicurazione e successivamente come gestirlo.

La gestione del sinistro

In questo frangente alcuni amministratori, una volta inviata la raccomandata all’assicurazione, abbandonano la pratica al suo destino, i condomini devono mantenere i contatti col perito e spesso il rimborso non li soddisfa. Gestire i sinistri è per l’amministratore di condominio un incombente monetizzabile in sede di offerta (solitamente il 10% del rimborso con un minimo di 25/30€) e sicuramente riduce il conflitto tra le parti.

L’amministratore deve conoscere le garanzie comprese in polizza, le franchigie e mantenere costantemente i rapporti con il perito, inviandogli tempestivamente foto e fatture degli interventi eseguiti. Fondamentale per la corretta gestione dei rimborsi é stabilire la causa del danno in quanto la franchigia e gli eventuali scoperti non indennizzabili seguiranno il medesimo criterio di imputazione.

Facciamo un esempio: Si rompe la tubazione di scarico della signora Maria che bagna il piano sottostante. In presenza di adeguata copertura la polizza coprirà sia la ricerca che la riparazione nonché il danno da acqua al netto della franchigia. Essa, essendo un danno privato dovrà essere imputata direttamente alla signora Maria. Se invece la causa del danno fosse la colonna di scarico condominiale o la colonna montante dell’acqua la franchigia resterà a carico del condominio.

I rimborsi

Semplice? Assolutamente no, perché i sinistri non lo sono quasi mai! I condomini spesso non sanno – e spetta all’amministratore spiegarlo loro – cosa copre la polizza: ossia la rottura ACCIDENTALE delle tubazioni e non anche la vetustà delle stesse. Essi ignorano che senza danno da acqua non ci può essere rimborso. Ma la difficoltà più grande resta il far capire che, il fatto che polizza condominiale copra un certo danno, non lo rende esso stesso condominiale. Il danno privato resta un danno privato e ogni contestazione e scoperto resta questione privata in cui l’amministratore deve entrare in punta di piedi. Se il danno è privato l’amministratore non può imporre la riparazione per cui resta il problema dei danneggiati di farsi risarcire.

I sinistri da responsabilitá civile

Un cenno a parte meritano i danni da responsabilità civile che per la maggior parte delle volte sono collegati a danni fisici riportati da condomini o terzi. La parola d’ordine in questi casi è: APRIRE SEMPRE IL SINISTRO! Sarà il perito a valutare la veridicità di quanto denunciato dal danneggiato e a valutare l’entità del danno. Non spetta certo all’amministratore sindacare se il condomino sta esagerando il danno, sta mentendo o se il danno è di poco conto.

I sinistri per responsabilità civile comportano il ricevimento di documentazione sanitaria, è bene ricordare che trattandosi di dati particolari è necessario adottare nella conservazione tutte le cautele del caso (busta chiusa sigillata, invio dell’informativa GDPR al danneggiato e minimizzazione dei dati. Il danno verificatosi è spesso un campanello di allarme rispetto a una situazione pericola nel condominio (un vetro non stratificato che si rompe, un pavimento scivoloso, una pavimentazione dissestata ecc….).

É bene sfruttare l’evento per eliminare il problema ed evitare il ripetersi dell’evento sempre nell’ambito dell’autonomia e dei poteri/doveri conferiti dall’articolo 1130 all’amministratore